40期[機構實習] 後疫情時代下的中國社會：一個商用不動產外企實習生的觀察
實習期間：2025年7月~8月
發佈日期：2026年8月19日
實習單位：上海市浦東區頂奢T商場¹ 
記錄者：榴槤小姐 （國立清華大學社會學研究所碩士生）

        2025年暑假期間，我前往太古地產在上海的某間頂奢T購物中心擔任Portfolio Management Intern（投資組合管理實習生）。這份紀要既是在商用不動產外企實習期間的觀察，也是對於後疫情時代下中國社會的一個橫切面紀錄。我的實習場域是一座位於浦東前灘國際商業區的精品零售及A級商辦綜合體，但真正構成這份田野的，並不限於我每日進出的辦公室與商場本身。T商場本身是一組層層嵌套的觀察對象，包括：一間深耕中國一百五十年的英資企業如何在中外合資的框架下運作，一座被國企與外資（含港資）巨頭共同形塑的頂奢消費地景，一群在「海歸／不海歸」之間反覆權衡的年輕勞動者，以及那些每天載我穿過黃浦江兩岸，卻與商場裡那些「不用管預算的提案」並置於另一個平行上海的網約車（計程車）師傅（司機）。
        我試圖把這些切面相互交疊、凝塑成一幅後疫情時代中國社會的側寫。不同於宏觀的、數據式的中國，我透過一個台灣實習生所處的特定視角，描繪看見——或者說被容許看見——的中國。以下依序從實習單位、企業與國家的關係、合資結構、日常工作內容、人與勞工的流動，以及我在計程車後座聽見的，那些關於這個時代最直白的理解。

實習單位：T商場

        T商場具備超過十二萬平方公尺的零售空間，可容納約兩百五十間店面與餐廳，並與一座高二百八十公尺的A級商業大樓相連，在閘口刷識別證後踏入沒有任何按鈕的電梯，無法人為控制的金屬盒子會在30秒後將我送抵明亮的辦公座位。真正讓我意識到自己身處何種場域的，是這座商辦綜合體所嵌入的開發計畫。這是一整片被設計出來的高端生活圈：五星級酒店、服務外籍人士的新加坡外資醫院、從幼稚園到高中的雙語與國際學校，以及單戶售價兩千五百萬人民幣以上的大坪數住宅。一個居住於此的家庭，可以在方圓一公里內享有就醫、就學、購物、居住與工作等生活機能。這種一站式頂級生活圈的空間配置，本身就是後疫情時代中國高端消費的具體化：在國內富人「潤」了²、外資與外籍人士逐漸撤出的現下，仍試圖在浦東新區打造一個使高端消費人口不必離開的結界。

太古集團與當代中國

        要理解T商場的政商關係與地位，必須先梳理太古集團與中國之間那段長達一個半世紀、且幾度斷裂又重續的關係。太古是一家擁有兩百年歷史的英國企業，在中國深耕超過一百五十年。早在一八六〇年代，集團就已在上海設立辦事處，並在香港建立大型糖廠，將精煉糖銷往中國各地。一九五〇年代初期，因中國市場環境的劇變，外企經營極度困難，集團被迫逐步撤出中國內地市場。直到一九七八年改革開放之後，太古才重新踏入中國，並就此迎來爆炸性的增長。一九七七年，太古地產在香港交易所上市。今天的太古集團版圖遠不止地產，營運觸角涉及可口可樂、醫療保健、汽車，也是國泰航空的主要控股股東。
        由於中國的土地為國有制，民眾與企業透過購買取得的僅是土地使用權，因此T商場的股權結構是典型的中外合資，由太古地產與上海市浦東新區國資委直屬的大型國有企業陸家嘴集團，各持股百分之五十。中國頂級商場的開發者分成兩大陣營，一是「外資（含港資）開發商」，通常泛指以香港為主，兼及馬來西亞、新加坡、泰國等地，在中國投資商業地產的企業；在零售業做得較成功的，包括香港的太古、新鴻基、恆隆，馬來西亞的嘉里建設，以及新加坡的凱德等。二是「內地開發商」，即中國本土企業，如銀泰、華潤等。而上海最頂級的商場，幾乎清一色由外資打造，主打「頂奢品牌」與「高坪效」，例如上海國金中心IFC由新鴻基開發，是浦東最強的頂奢地標；恆隆廣場由恆隆開發，被視為中國奢侈品的風向標；環貿iapm商場（iAPM Mall）同樣出自新鴻基，主打深夜營業與年輕潮流。
        除了商業定位、外資和內地開發商風格的差異，真正讓我印象深刻的，還有隱藏在合資結構背後的政治肌理。我參與的實習計畫是由上海海外聯誼會³ 辦理，T商場與其有深厚往來，除了提供數個實習機會給港、澳、台生，總經理亦多次出席相關活動。T商場在計畫區域所掌握的開發主導權，顯露出一個頂級商業地產項目的落成，在中國的政經環境中不只是資本與設計的產物，同時也是一套政商協作關係的成果。合資的五五分，分的既是股權，也是與地方政府共生的結構，我將在下一節敘明。

那些不用管預算的提案

        不同於過往在台灣商用不動產業進行的案例研究，總是必須提出嚴謹的財務分析，實習期間接觸到的專案，讓我看見中國頂級商業地產運作中反直覺卻又符合國家宏大敘事的一面：有些提案，是「不用管預算」的。最具代表性的案例，來自位於靜安區興業太古匯的Louis Vuitton巨型郵輪裝置「路易號」。主管某日告訴我，由於T商場所在地區的居委會看見路易號引入的人流、「美名」與地區治理績效象徵，因此要求T商場也為其提出類似的大型奢侈品裝置和活動。交派給我的工作是負責調研LVMH集團下的某奢侈品品牌，規劃融入T商場所在地區的提案，太古地產會居中將地方政府的期望與品牌方行銷對接起來。由於該項目有當地居委會鼎力支持，因此「不用管預算，盡情做就對了」。
        這讓我重新理解了外資地產商在中國的真實功能：協調者與轉譯，T商場將地方政府的城市治理意圖，如活化街區、發展夜經濟、吸引年輕人潮，轉譯成奢侈品牌可以執行且符合商業邏輯的具體專案。其他專案的內容也印證了這一點，如江邊體育公園與破舊碼頭的再生、夜經濟街區的軟硬體建設、面向Z世代⁴的大型短日期狂歡活動等，幾乎都是城市再生與消費刺激的結合。「不用管預算」這句話，表面上是奢侈的象徵，但背後其實隱含了一個更嚴肅的訊號：在經濟下行的壓力下，地方政府與頂級品牌都亟需以高強度的行銷事件來形塑氣氛、刺激消費信心。當基本面疲弱時，場面就必須做得更大。這種環境愈艱難、場面卻益發盛大的反差，正是我對後疫情時代中國消費地景最深刻的體會之一。

儂是鄉毋寧——實習生與同事的組成

        田野的另一條線索，藏在人的組成裡。作為台灣實習生，我的實習路徑本身就帶著鮮明的政治色彩：由上海統戰部與數個台灣單位接洽（例如台灣某青年國際機會媒合平台的執行長即被列為「傑出青年」），並為實習生安排了一連串參訪，如無人機大賽、筆墨工坊、抗戰勝地、四行倉庫、上海城市規劃館、黃浦江夜遊，以及1931年由中華民國上海特別市政府設立的首座公立圖書館，即上海市立圖書館。我們也去了由荷蘭MVRDV團隊將工業遺址改造成商業地標的西岸夢中心，以及號稱「國家人工智能戰略新興產業集聚區」，但實際上進駐率極低、蕭條得令人意外的園區。這份參訪行程混雜著愛國教育、城市治理展演與招商引資的意圖，而其中若干名不副實的場景，本身就揭示了敘事與現實之間的落差。
        回到T商場內部，實習生的來源同樣值得玩味，除了透過各地統戰單位（如滬港青年會、上海海外聯誼會的港澳台僑青年學生實習計畫）進來的，也有走「社招」路線，履歷是中國人民大學生加上耶魯碩士這種等級的申請者。至於正職同事的組成，除了建築與機電工程背景者多來自上海本地大學，其餘以香港人、在香港上學的中國人及海歸為主。因此，我在辦公室裡學到的粵語，竟然比上海話還多。本幫菜、「儂是鄉毋寧」（「你是鄉下人」的上海話），這些在地元素反而成了點綴，乃至香港與海外的語言、履歷、身分，才是這個頂級外企日常的主旋律。這個小小的觀察切面，也埋藏了另一個更大的主題：一群在中國與世界之間反覆流動的年輕人，透過勞動市場的參與，如何反映當前的全球政經關係。

後疫情時代的中國社會（一）：高端消費市場

        我實習的核心場域是頂奢零售，因此對後疫情時代中國社會的第一手觀察，首先落在高端消費市場的收縮上。早在2024年12月，就有台灣的部落格版主到上海後寫下「經濟狀況不好，加上商業過度開發，導致上海有些商場死氣沉沉」的語句，而數據也印證了這種體感。根據中國華麗智庫的華麗志奢侈品牌年度報告，2024年受房市低迷與經濟壓力影響，中國境內的個人奢侈品市場銷量重挫約18%-20%；到2025年，跌幅雖收斂至3%-5%，但下行趨勢並未逆轉。面對這樣的困境，綜合華麗智庫的建議與T商場的品牌營運策略，大致可歸納出四種應對方式，包含：在更多城市開設品牌首店（first store），升級既有門市，持續發展並擴張VIC（Very Important Client）的貴賓空間與服務，以及增加品牌活動與展覽，透過藝術表達與顧客形成更深層的情感共鳴。前一節提到的路易號和T商場提案中的大型裝置，即為第四種策略的極致展現。
        新展店的地理分布也值得關注，2024年奢侈品牌在中國開設最多新店的前五大城市是南京、武漢、上海、北京、深圳等傳統發展重鎮；但若從新開「首店」來看，最多的前五城是上海、福州、南昌、寧波、蘇州，明顯往沿海地區與二線城市擴展。這個對比透露出一個訊號：當一線城市的頂奢市場趨於飽和、成長趨緩，品牌開始以「首店」為餌，向更多具消費潛力的城市擴張，尋找新的增長點。
        要理解奢侈品市場的疲軟，就不能不談中國家庭的財富結構。長期以來，中國的消費者信心與房地產市場密不可分，因為房地產一直占中國家庭財富的絕大部分。根據高盛 6 月的報告，截至2026 年第一季度，房地產在家庭資產中所佔的比例將從 2021 年年中的 67% 下降到 52%，而同期現金和銀行存款的比例將從 16% 上升到 25%。高盛分析師在報告中表示：中國家庭資產配置正處於結構性轉變的早期階段，隨著房地產在財富積累中的作用減弱，存款利率保持低位，儲蓄可能會逐漸轉向更廣泛的金融資產。上海承周投資管理公司的投資總監付智峰對該現象的解讀很直接：奢侈品及選擇性消費，與富裕家庭的收入預期息息相關。這些宏觀分析，在商用不動產的辦公室裡被翻譯成極其樸素的日常語言。實習期間我在例行的經營狀況週會結束後，曾詢問主管商場的銷售額是不是不太好看，得到的回覆是：「已經不太好很久了，你不覺得都挺慘澹的嗎？高端消費人口疫情時都潤了，現在國內高奢、大平層住宅都賣不動。」
        然而，耐人尋味的是，即便在這樣下行的市場裡，某些商業邏輯依然如常運轉。例如某次拜訪客戶後，我問主管該品牌預計下半年在上海四、五家商場展店，速度會不會太快了？主管的回覆點破該客戶逆勢擴張的算計：「如果他趁市場還沒有復甦就先搶進，可以拿到比較好的商場位置。」市場的低谷，對握有資本的一方反而是搶占黃金地段的機會。與此同時，商場裡仍不斷推出一片一百多元人民幣的千層蛋糕，VIP Lounge（貴賓室）也是所謂「一定要有」的標配。這種在整體疲軟中對極致奢華的持續投入，構成了後疫情時代消費市場的一種風景。

後疫情時代的中國社會（二）：出走又回來的勞力市場

        如果說消費端呈現的是收縮，那麼人才端呈現的則是奇特的「回流」。我在辦公室裡近距離觀察到的第一批人，是所謂的「海歸」，他們的學歷幾乎可以拼成一張全球化的地圖：國內本科加香港碩士、國內九八五／二一一大學⁵ 加英國碩士、國內大學加美國碩士、美國大學、英國大學加英國碩士、國際高中加香港本科、香港中學（中國移民背景）加國內大學等，「海歸不海歸」成了一個真實的身分分類。統計數據亦顯示這股回流正在加速，例如，中國教育部留學服務中心指出，2025年出國留學人數超過57萬，留學回國人數達53.56萬，回國率首次逼近94%。另根據中國求職平台智聯招聘發布的《2025中國海歸就業調查報告》，2025年回中國求職的留學生人數較前一年增長5%，其中應屆生人數增長12%，兩項數據皆創下近八年新高。從求職類別來看，教培、諮詢⁶ 、網路等產業是留學生回國就業的主要方向；而專用設備製造、醫藥製造、新材料、光電子、機器人等新興領域，對海歸人才的需求量則有顯著增長。
        這組數據與我身邊同事的樣貌高度吻合。這些人曾經出走，如今又回來。他們的回流，一方面反映了海外就業環境的收緊，以及中國新興產業的磁吸，另一方面也構成了頂級外企人才庫的主要群體。我也必須誠實地說，這群能夠自由地在中國與世界之間流動、進退有據的年輕人，只是中國勞動市場的其中一面，並且是極其幸運的一面。田野真正震撼我的，是另一群「出不去」的人。

後疫情時代的中國社會（三）：出不去的勞動力市場

        這一部分的觀察，來自我下班後、搭乘網約車時與司機的對話，這些對話讓我看見了一個與T商場裡的光鮮亮麗完全平行、卻同時存在的中國。以下僅以其中一例作為說明。一名大約三十歲、江西農村出身的網約車師傅，年輕時本來要去讀中專學電腦，資料與報名費都繳了，只差還沒到現場報到，卻因身邊有人說「進廠賺錢更快，還能學技術活」而聽信改道。他說：「也不是說家裡不管，但我們農村不像城市，小孩的未來不會思考得那麼長遠，資訊流通也不足，所以他們就讓我去了。」他語帶悔意：「要是當時有去上中專、學電腦，現在的生活就不一樣了。」他觀察到這幾年做網約車的人爆增，原因很簡單，「因為別的地方找不到工作崗位」。而最讓我揪心的一句是：「生了病也不敢去看醫生，太貴了，我們這種沒有醫保的看不起。」就在這場對話的前一週，我的室友因急性腸胃炎去同濟大學的醫院看診，花了一千塊人民幣。
        師傅2024年才到上海跑網約車，此前在浙江的工廠上班。網約車雖然收入比其他行業好（月入約一萬至一萬三千元人民幣），但代價是一天工作十二小時、沒有五險一金（社會保險與住房公積金）。他困惑地問我：「為什麼我看其他坐辦公室的，一個月可能才掙七千人民幣，卻看起來生活得比較舒服？」我心裡其實有答案：能坐辦公室的人，大多來自出身較好的家庭，有家底可以依靠。這一點我在T商場同事的身上也得到印證，儘管許多同齡的新進同事已在這麼好的公司工作，他們仍得靠家裡的接濟與補貼。原生家庭的資本，才是真正決定生活從容與否的隱形變數。那一段車程的對話，把勞動力市場這個抽象詞彙，還原成了一個具體的、被結構困住的人。他（們）不是不努力，而是資訊、戶籍、醫保、家底等這些他們無從選擇的條件，早在起跑線前就劃定了他們能跑多遠。
        田野最深的一層，出現在這位三十多歲師傅的獨白裡。他把宏觀的政治經濟講成最貼身的生存哲學。他先是描述了普遍的疲憊：「中國人不管有文化、沒文化的都很苦，沒有生活，只能不停地工作、想著下一頓飯在哪裡。」他甚至有一句近乎宿命的話：「肯吃苦的話，就會有吃不完的苦。」
        一開始，他的困惑是樸素的比較：「為什麼美國人一直打仗，美元還是那麼值錢；中國越來越好，但人民幣還是那麼不值錢？」「我看在美國開滴滴的，一天可以掙四五百美金啊……國內做什麼工作能掙這麼多呢？」但聊著聊著，他的語氣轉為一種好似見過世面後的釋然：「我沒有出過國，但疫情後估計每個國家的生活都不太好吧？」接著，話題滑向了政策與制度。「習近平上台之後經濟變得不好[這是第二個對我這麼說的計程車司機了]，各行各業都是這樣。不知道是疫情的原因，還是政策管理的問題。」他更進一步質疑國家的資源分配：「我們國內過得這麼差，為什麼還一直拿國內的錢去做和外國的關係，例如一帶一路呢？」他懷念父母那一輩：「我爸爸媽媽那一輩，努力工作還有生活品質，那時候吃大鍋飯，人人都有飯吃。現在卻是賺越多錢，就讓國家拿走越多。」
        最令我震動的，是他對制度本身的直接批評：「習近平修了憲法，讓他自己能夠做到死。這和以前的皇帝制有什麼不同？不是都說核心價值是公平、公正、公開嗎？結果選領導人的過程不公平、不公正也不公開。」然而，在如此清醒而沉重的判斷之後，他竟給了自己一個近乎溫柔的出口：「沒關係，反正習近平七十幾歲了，我才三十幾歲，他會比我早死。我還有機會看到下一個階段的中國，只要活著就有看到改變的可能。」下車時，我想了一下，跟他說了句「祝你健康」。在這裡，連維持基本的健康都需要錢，否則就只能跟命運對賭，我只能默默希望好運能眷顧他。

兩個平行的上海

        整段實習下來，我最深的體會是同時生活在兩個平行的上海裡。一個上海，是T商場及其開發計畫所代表的兩千五百萬的大平層、不用在乎預算的品牌裝置、逆勢搶占優質點位的資本算計、一百多元人民幣一片的蛋糕，以及一群能在中國與世界之間自由流動的海歸和港人同事。另一個上海，是我在網約車後座聽見一天工作十二小時、沒有五險一金的司機，看一次病要價不菲的醫療門檻，因資訊落差而錯過的人生岔路，以及對制度與分配那些清醒到令人心疼的質問。
        這兩個上海共用同一條黃浦江、同一套地鐵、同一個「後疫情復甦」的官方敘事，卻幾乎不相往來。作為一個台灣來的實習生，我恰好被放在橫跨兩者的縫隙裡，上午在會議室裡討論如何為負擔得起高級消費的Z世代打造狂歡活動，下班後在車上聽一個江西農村出身的人講他為什麼「得」來到上海。
        太古集團在中國一百五十年的進退史，彰顯出開放與收縮從來是循環的；而我親眼所見的，或許正是又一次退潮的前夕。頂奢市場靠著財富效應與極致小眾苦撐，海歸潮創下八年新高，而底層勞動者在戶籍與醫保的縫隙裡「肯吃苦就有吃不完的苦」，這三條線索交織出的，就是後疫情時代中國社會最真實的張力：一個在光鮮與艱難之間、在流動與困守之間、在盛大場面與樸素絕望之間，同時運轉的社會。我沒有能力為這樣的中國下一個結論。我能做的，只是把我在這個特定位置上所看見、所聽見的，誠實地記下來，包括師傅最後那句既是政治判斷，也是生存信仰的話：「只要活著，就有看到改變的可能。」

謹以此紀要，紀念那些載我穿過無數上海的夜晚。
　
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¹ 台灣常稱之為百貨、百貨公司或購物中心。
² 潤的發音近似英文run，網友引申為移民、離開、出國發展。
³ 上海海外聯誼會創立於1985年，是中國第一個省級海外聯誼組織，首任名譽會長由時任上海市長江澤民擔任，以促進上海與港澳台及海外交流合作為宗旨。
⁴ 泛指1990年代中後期至2010年代初期出生的群體，約1997至2012年間出生的新生代。
⁵  211工程始於 1995年11月，名稱源自「面向21世紀，重點建設100所左右的高等學校和一批重點學科」；985 工程（因1998年5月提出而得名）是在211工程基礎上精選出的頂尖精英大學計畫，中國共計39所高校入選（如北京大學、清華大學等）。兩項工程已於 2016年正式經官方宣佈失效，由統籌推進的「雙一流」（世界一流大學和一流學科）建設所取代。雖然政策名義上已廢止，但在中國民間社會與就業市場中，985 和 211 依然是衡量大學水準與社會認可度的重要指標。
⁶  台灣稱顧問業。